Gracias a una circular dictada el 8 de octubre por la Superintendencia de Bancos, éstos ahora pueden financiar el 100% de la vivienda a través de ese instrumento de financiamiento.
Antes de este cambio normativo, las letras sólo permitían financiar hasta el 75 por ciento del valor de la vivienda, mientras los mutuos endosables y no endosables podían cubrir incluso hasta el 100 por ciento, por lo que habían perdido competitividad en el dinámico mercado inmobiliario.
Pero con esta modificación, los clientes que opten por esta modalidad ya no tendrán que pedir un crédito adicional para cubrir el 25 por ciento que no cubría la letra.
Estas modificaciones forman parte de los cambios establecidos por el Banco Central a mediados de agosto de este año, cuando se flexibilizaron las normas respecto de las letras de créditos.
De esta manera, según el instructivo de la superintendencia, ahora los bancos clasificados en categoría A de solvencia -y siempre que cumplan determinadas condiciones- podrán otorgar préstamos hasta por el valor de tasación de la propiedad que se ofrece en garantía o el precio de compraventa del inmueble, con letras de crédito distintas a las utilizadas actualmente.
Pero eso no es todo. La nueva normativa permite también pactar tasas de interés fijas diferentes para distintos períodos de la vigencia del préstamo hipotecario. Ello significa un gran cambio, pues antes sólo se podía aplicar una tasa fija para todo el período del préstamo, lo cual también había restado competitividad a esta alternativa.
Además, en el caso de las tasas variables, se eliminó la disposición que exigía aplicar la variación de las tasas por períodos semestrales, aunque se aclara que éstas deben regirse por tasas o índices de tasas informados por el Banco Central o la Superintendencia de Bancos.
Aunque especifica Alberto Hardessen , director de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Mayor, que no cualquiera accederá a estos instrumentos.
Explica que quien pida un préstamo hipotecario mediante letra hipotecaria debe ser un sujeto de crédito de la más alta calificación, según las políticas que el banco aplique para calificar a sus clientes. Además, como se trata de una emisión directa del banco, éste también debe tener calificación crediticia máxima, lo que actualmente cumplen todos los bancos.
Todos estos cambios marcan una nueva etapa, dicen los expertos.
“El cambio de normativa a las letras de crédito hipotecario es, en mi opinión, un primer paso en la modernización de un instrumento financiero que se creó en 1978 y que prácticamente no había tenido cambios“, afirma Alberto Hardessen .
Y señala que ello no sólo trae beneficios para los compradores de viviendas, sino también para los inversionistas en general al potenciar un producto que tiene un bajo riesgo.
Explica Alberto Hardessen que conforme con la normativa, todas las hipotecas que caucionan la emisión constituyen un patrimonio separado del banco emisor, “lo que hace de este instrumento inventado en Chile un mutuo con perfecta securitización, ya que se trata de una emisión que en caso de insolvencia del banco emisor no es parte de la quiebra“.
Además, señalan los expertos que con estos cambios se potencia una interesante alternativa para las AFP, que pueden verse interesadas en comprar estos instrumentos que se comercializan en la Bolsa.